Jeg har efterhånden hørt historien nogle gange. Boligejeren, der har siddet med et fastforrentet lån og på et tidspunkt har valgt at gå over i et variabelt lån. Ikke nødvendigvis fordi vedkommende elsker risiko, men fordi regnestykket så fornuftigt ud. Hvis renterne falder, kan man få en lavere rente her og nu, og når renterne på et tidspunkt kommer langt nok ned, kan man gå tilbage i et fastforrentet lån. Måske endda et 2 procents lån. Måske et 1 procents lån.
Jeg har faktisk selv gjort det og også talt med Brian Friis Helmer, AL Sydbank, om det i min podcast:
Det er svært at spå, især om fremtiden, så det er ikke for at hænge Brian eller andre rådgivere ud. Jeg gik jo også selv med på ideen, for det var sådan set en ganske logisk historie dengang. Hvis man forventer faldende renter, kan det give mening at tage noget renterisiko for at få glæde af de lavere renter undervejs. Og hvis renterne senere falder tilstrækkeligt, kan man igen vælge sikkerheden i et fastforrentet lån.
Problemet opstår først, hvis den sidste del af historien bygger på en antagelse om, at renten selvfølgelig kommer tilbage til det niveau, vi allerede har oplevet.
For hvad nu, hvis den ikke gør?
Det er et interessant spørgsmål, fordi vi danskere har haft en ret usædvanlig oplevelse med renterne. I en lang årrække faldt renterne, og til sidst nåede vi ned på niveauer, som tidligere generationer af boligejere næppe ville have troet på.
1 procent på et realkreditlån blev pludselig ikke betragtet som noget helt ekstraordinært. Det blev nærmest normalt.
Og det er her, vores hjerne kan komme til at spænde ben for os.
For når vi skal vurdere noget, vi ikke kender, tager vi ofte udgangspunkt i noget, vi allerede kender. Det kaldes anchoring, eller forankring på dansk. Et tal, en pris eller en tidligere erfaring bliver vores mentale anker, og så vurderer vi nye informationer i forhold til det.
Det betyder ikke nødvendigvis, at vi bevidst tænker: “1 procent er mit anker.” Det er netop det interessante. Ankeret arbejder ofte i baggrunden.
Hvis du har haft et 1 procents realkreditlån, kan en rente på 4 procent føles høj. Hvis du købte dit første hus, da renten var 8 procent, kan den samme rente på 4 procent føles ganske anderledes.
Derfor oplevede man nøjagtig det samme – blot med modsat fortegn – da renten faldt. Mange var ude at sige, at det var kortvarigt allerede da renten kom under 5 procent . Da den så fortsatte og endda blev negativ, var alle sikre på det ikke kunne blive ved. Alligevel havde vi en lav rente i næsten 7 år.
Det er ikke nødvendigvis et problem at bruge tidligere erfaringer som reference. Det er faktisk en af de genveje, vores hjerne bruger hele tiden for at gøre verden overskuelig.
Problemet opstår, når vores gamle referencepunkt bliver til en forventning om fremtiden.
For der er stor forskel på at sige: “Vi har tidligere haft renter på 1 procent” og at sige: “Derfor kommer renterne tilbage til 1 procent.”
Det første er en konstatering. Det andet er en prognose.
Og det er især interessant for de boligejere, der har valgt variabel rente med en plan om senere at gå tilbage til fast rente. For hvis den plan hele tiden bygger på, at renten skal ned på et bestemt niveau, kan man meget let komme til at vente på et tal, som ens egen hjerne har gjort mere normalt, end det nødvendigvis er.
Det kan være 1 procent. Det kan være 2 procent. Det kan også være en bestemt kurs på det fastforrentede lån.
Men markedet har ingen pligt til at levere det tal.
Har du et 1 %-lån med udløb i 2056 kan det i dag indfries omkring kurs 63,6. Det er et meget konkret eksempel på, at renterne i markedet har flyttet sig betydeligt siden den gang, hvor 1 procent blev opfattet som en helt almindelig boligrente.
Hvis du sidder med sådan et lån, har du samtidig en ganske særlig position. Du har en gæld, hvor renten er fastlåst på et meget lavt niveau, mens markedsrenten er højere. Derfor kan obligationerne bag lånet handles langt under kurs 100.
Det er netop den mekanisme, der gør konverteringer interessante. Når renterne stiger, falder kursen på de gamle obligationer med de lave kuponer, og det kan give boligejeren mulighed for at reducere sin restgæld ved at indfri det gamle lån til en lavere kurs.
Men det ændrer ikke på den anden del af historien: At et gammelt 1 procents lån eksisterer, er ikke det samme som, at nye lån nødvendigvis skal ned på 1 procent igen.
Og her kommer vores mentale anker igen ind i billedet.
Hvis du – som mig – allerede har indfriet og valgt en variabel rente med tanken om senere at gå tilbage til et fastforrentet lån, er der naturligvis ikke noget galt med den beslutning i sig selv. Det kan være en helt bevidst måde at håndtere sin boligøkonomi på.
Men beslutningen bliver interessant, hvis man begynder at vente på en bestemt rente, fordi det var den rente, man oprindeligt havde forestillet sig.
Måske tænkte man, at når renten kom ned på 2 procent, ville man konvertere tilbage. Men hvis renten stopper ved 3 procent, hvad så?
Og hvis den bliver liggende omkring 3,5 procent i mange år, hvad så?
Det er her, man kan komme til at flytte målstregen uden egentlig at opdage det. For hvis ens mentale udgangspunkt er 1 eller 2 procent, kan 3,5 procent blive ved med at føles som en midlertidig høj rente, der snart må falde igen.
Men måske er 3,5 procent ikke midlertidig.
Måske er det bare den rente, markedet tilbyder.
Det betyder ikke, at 3,5 procent er billig eller dyr. Det afhænger af blandt andet inflation, økonomisk vækst, løbetid, kreditrisiko og en lang række andre forhold.
Pointen er blot, at renten ikke bliver rigtig eller forkert, fordi vi har vænnet os til et andet tal.
Det er måske det mest interessante ved hele historien.
Renten ved ikke, at den var 1 procent for nogle år siden. Den ved ikke, at vi syntes, 2 procent var billigt. Og den ved heller ikke, at en boligejer har taget et variabelt lån med en plan om senere at konvertere tilbage til fast rente.
Det er kun os, der husker.
Og vores hukommelse er ikke nødvendigvis et godt prognoseværktøj.
Det er selvfølgelig muligt, at renterne falder igen. Måske kommer vi igen til at se fastforrentede realkreditlån på 2 procent eller endnu lavere. Det kan ingen vide i dag.
Men hvis du sidder med et variabelt lån og venter på, at renten skal komme tilbage til det niveau, du husker som normalt, kunne det være værd at stille sig selv et spørgsmål:
Er det renten, der skal tilbage?
Eller er det bare dit mentale anker, der står tilbage i en verden, der har flyttet sig?
Indlægget Hvad nu hvis renten aldrig bliver 1 procent igen? blev først udgivet på Hulemandens.
