5 procent. Det er den rente, vi igen skal vænne os til at se på de fastforrentede realkreditlån. Jyske Realkredit har kortvarigt introduceret obligationen og de andre kreditforeninger er ved at gøre klar.
Selv om det kun er ét procentpoint mere end 4 procent, kan det få større betydning, end man umiddelbart skulle tro. Det er naturligvis ikke et chok som vi så det i 2022-23.
Men det handler ikke kun om, at det bliver dyrere at låne. Det handler også om, at man kan få sværere ved overhovedet at låne det samme beløb.
Når banken skal godkende et boligkøb, ser den selvfølgelig på indkomst, gæld og udgifter, men også på familiens rådighedsbeløb. Der skal være penge tilbage, når alle de faste udgifter er betalt. Hvis renten stiger, stiger ydelsen på lånet, og så bliver rådighedsbeløbet mindre. Hvis det bliver for lille, kan banken ikke længere godkende den samme gæld.
Det betyder, at en familie, der måske tidligere kunne låne 5 mio. kr., pludselig kun kan låne lidt mindre, selv om indkomsten og resten af økonomien er uændret.
Her kan vi se, hvad forskellen konkret betyder. Eksempelvis kan et lån på 5 mio. kr. med den højere rente betyde, at den maksimale låneevne reduceres med omkring 172.291 kr., afhængigt af den konkrete økonomi og lånets sammensætning.
Og det er faktisk en ret vigtig pointe. For renten påvirker ikke kun den pris, man betaler for lånet. Den påvirker også, hvor meget man kan betale for boligen.
Det samme gælder på markedet for investeringsejendomme.
Når en investor køber en ejendom, er det ikke bare murstenene, der er interessante. Det er den indtjening, ejendommen kan skabe. Huslejen skal kunne dække driftsudgifterne, finansieringen og samtidig give investoren et attraktivt afkast.
Hvis renten stiger, bliver finansieringen dyrere. Så skal ejendommen enten tjene flere penge, eller også må investoren betale mindre for den.
Det kan derfor skabe en interessant situation for sælgerne af investeringsejendomme. De kan have en ejendom, som ikke har ændret sig. Der er de samme lejligheder, de samme lejere og måske den samme husleje. Men køberne kan ikke nødvendigvis få samme økonomi til at hænge sammen som tidligere.
Så hvis sælger holder fast i den gamle pris, kan resultatet ganske enkelt blive, at der ikke er nogen købere.
Det er den mekanisme, man skal have i baghovedet, når man taler om 5 procent-lånet. En højere rente gør ikke bare finansieringen dyrere. Den ændrer også på købernes økonomiske rækkevidde.
For den private boligkøber kan det betyde, at banken siger: “I kan ikke låne helt så meget.”
For investoren kan det betyde: “Den ejendom er ikke 20 mio. kr. værd for mig længere.”
Og dermed kan renten være med til at flytte priserne på både boliger og investeringsejendomme.
Det betyder ikke, at boligpriserne nødvendigvis skal falde, fordi renten rammer 5 procent. Der er mange andre forhold, der påvirker boligmarkedet.
Men det betyder, at vi igen skal til at regne lidt mere på prisen på penge.
For når prisen på penge stiger, bliver det også dyrere at købe mursten.
Indlægget 5 procent-lånet er på vej blev først udgivet på Hulemandens.
