I øjeblikket stiller flere og flere banker et værktøj til rådighed på deres hjemmeside, hvor du kan beregne, hvor meget du kan købe fast ejendom for. Du indtaster husstandens bruttoindkomst, fortæller hvor meget du har stående på kontoen, og indtaster eventuel eksisterende gæld. Derefter får du et tal, som fortæller dig, hvor dyr en bolig du umiddelbart kan købe.
Det er jo meget smart.
Men desværre giver flere af de her beregnere kun et halvt billede af virkeligheden.
For siden finanskrisen er der sket en markant ændring i den måde, banker må og forventes at kreditvurdere privatkunder på. Og en stor del af forklaringen finder vi hos Finanstilsynet.
Finanstilsynet har siden finanskrisen løbende skærpet kravene til bankernes kreditgivning og samtidig ført et langt mere intensivt tilsyn med, hvordan bankerne vurderer deres kunder. Det betyder, at bankerne i dag skal dokumentere og forholde sig til langt flere ting, end de skulle før finanskrisen.
Det er derfor heller ikke tilfældigt, at banken i dag spørger til din opsparing, dit forbrug, dit rådighedsbeløb, din samlede gæld og din gældsfaktor, når du vil købe bolig.
Det er i høj grad et resultat af de krav og den tilsynspraksis, som er blevet opbygget siden finanskrisen.
Hvis vi skruer tiden tilbage til før finanskrisen, var der langt større frihed i bankernes kreditgivning.
Det var ikke nødvendigvis noget problem at låne penge, selv om ens økonomi var temmelig presset. I nogle perioder kunne boligkøbere sågar få finansieret mere end 100 procent af købsprisen, når forskellige former for supplerende finansiering blev taget med.
Det lyder måske vanvittigt i dag.
Men det var faktisk muligt.
Så længe boligpriserne steg, kunne det være svært at se problemet. Hvis boligen steg i værdi, havde banken jo sikkerhed for sine penge, og boligejeren kunne måske endda sidde tilbage med en pæn friværdi.
Så kom finanskrisen.
Boligpriserne faldt, arbejdsløsheden steg, og pludselig blev det meget tydeligt, hvor sårbar en økonomi kunne være, hvis man havde lånt næsten hele eller mere end hele boligens værdi.
Det blev ikke kun et problem for boligejerne. Det blev også et problem for bankerne.
Og herfra begyndte en udvikling, hvor kreditgivningen blev strammet markant.
Finanstilsynet fik en langt større rolle i at sikre, at bankerne ikke bare kunne se på, om kunden kunne betale den aktuelle ydelse, men også skulle forholde sig til, hvor robust kundens økonomi var.
Det er en vigtig pointe, fordi mange af de regler og krav, som boligkøbere møder i dag, ikke er opstået, fordi bankerne en morgen besluttede sig for at blive mere forsigtige.
De er i høj grad kommet som følge af den regulering og det tilsyn, der er blevet indført og skærpet efter finanskrisen.
Det første krav kender de fleste efterhånden.
Når du køber bolig, skal du som udgangspunkt selv stille med mindst 5 procent af købsprisen.
Hvis huset koster 4 mio. kr., skal du altså som udgangspunkt selv komme med mindst 200.000 kr.
Men faktisk er det ikke helt så enkelt.
For de 200.000 kr. er ikke nødvendigvis det eneste beløb, du skal have stående på kontoen. Du skal også selv kunne betale de omkostninger, der følger med købet.
Det kan være tinglysning, advokat, gebyrer og andre omkostninger i forbindelse med handlen.
Det betyder derfor, at hvis du har 200.000 kr. på kontoen og vil købe et hus til 4 mio. kr., kan du ikke nødvendigvis regne med, at hele opsparingen kan bruges som udbetaling.
Der skal også være plads til omkostningerne.
Og det er netop sådan nogle forhold, Finanstilsynet har fokus på, når tilsynet undersøger bankernes boligudlån. Banken skal ikke bare konstatere, at kunden har fundet de 5 procent. Den skal også foretage en konkret vurdering af, om kundens økonomi samlet set er tilstrækkelig robust.
Når banken har kigget på din indkomst, gæld og opsparing, skal den også vurdere, hvor meget du har tilbage at leve for, når alle de faste udgifter er betalt.
Det er det, vi kalder rådighedsbeløbet.
Her arbejder Finanstilsynet med nogle vejledende minimumsniveauer. Som udgangspunkt regnes der med 6.500 kr. om måneden for en voksen, 11.000 kr. for et par og yderligere 3.000 kr. for hvert hjemmeboende barn.
Et par med to børn skal altså som udgangspunkt have omkring 17.000 kr. tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt.
Men igen er det vigtigt at forstå, at det ikke betyder, at banken bare kan sætte et flueben, hvis rådighedsbeløbet er 17.000 kr.
Finanstilsynet forventer, at banken foretager en konkret vurdering af kundens økonomi. Rådighedsbeløbet skal være tilstrækkeligt til, at kunden kan betale sine udgifter og samtidig have en økonomi, der hænger sammen.
Det er også her, det bliver lidt mere interessant.
Forestil dig, at du i dag har 20.000 kr. i rådighedsbeløb. Når du køber huset, stiger dine boligudgifter, og dit rådighedsbeløb falder til 14.000 kr.
Det kan umiddelbart se fint ud, hvis du stadig ligger over den relevante minimumsgrænse.
Men banken kan også kigge på, hvordan du rent faktisk har brugt dine penge hidtil.
Hvis du gennem flere år har haft et forbrug, der viser, at du sagtens kan leve for 14.000 kr. om måneden, er det interessant.
Hvis dit kontoudtog derimod viser, at du konsekvent har brugt 19.000 kr., kan det være vanskeligere at sandsynliggøre, at du fremover kan leve for 14.000 kr.
Det er ikke bare bankens egen idé.
Finanstilsynet har gennem sin vejledning og tilsynspraksis lagt vægt på, at kundens faktiske økonomiske adfærd kan indgå i vurderingen af, om kunden kan håndtere et lavere rådighedsbeløb.
Det betyder, at banken i dag ikke bare kan lave et budget, hvor tallene ser pæne ud.
Den skal også kunne dokumentere, hvorfor den mener, at kunden rent faktisk kan få økonomien til at fungere.
En anden vigtig størrelse er gældsfaktoren.
Den beregnes ganske enkelt som den samlede gæld divideret med husstandens bruttoårsindkomst.
Hvis du og din partner eksempelvis tjener 800.000 kr. om året tilsammen og har en samlet gæld på 3,2 mio. kr., har I en gældsfaktor på 4.
Det er et vigtigt tal i bankens kreditvurdering.
Men her skal man passe på med den meget udbredte formulering om, at “gældsfaktoren skal være under 4”.
Det er ikke et generelt lovbestemt loft, som betyder, at ingen danskere må have en gældsfaktor over 4.
Men gældsfaktoren er blevet et centralt element i Finanstilsynets regulering og tilsyn med boligudlån, og en høj gældsfaktor betyder, at banken skal være særligt opmærksom på kundens økonomiske robusthed.
I de såkaldte vækstområder har Finanstilsynet desuden gennem flere år haft særligt fokus på kombinationen af høj gældsfaktor og høje boligpriser.
Det er igen et resultat af erfaringerne fra finanskrisen.
Banken skal ikke bare vurdere, om kunden kan betale ydelsen i dag. Den skal også vurdere, hvor hårdt kunden bliver ramt, hvis boligpriserne falder, renten stiger eller indkomsten ændrer sig.
Det samme princip går igen, når banken vurderer selve finansieringen.
Det kan være fristende at regne på, hvor meget du kan købe for, hvis du vælger den billigste variable rente og samtidig får afdragsfrihed. Det giver naturligvis den laveste månedlige ydelse.
Men banken kan ikke bare bruge den billigste finansiering som bevis på, at du har råd til boligen.
Finanstilsynets krav og tilsynspraksis betyder blandt andet, at banken skal forholde sig til, om din økonomi kan bære en mere robust finansiering med fast rente og afdrag.
Igen er tankegangen, at banken ikke kun skal se på, om økonomien hænger sammen under de mest favorable forudsætninger.
Den skal også se på, hvad der sker, hvis forudsætningerne ændrer sig.
Endelig skal der også tages hensyn til låntagers placering i den økonomiske livscyklus. Hvis vi eksempelvis har en 35-årig og en 55 årig med samme økonomiske data, så kan banken ikke bare behandle dem ens, fordi gældsfaktoren er den samme.
For den 55-årige skal banken i højere grad regne på overgangen fra løn til pension og se på, om gælden kan bringes ned, eller om der er tilstrækkelig formue/pension til at understøtte økonomien.
Det hænger også sammen med Finanstilsynets generelle krav om en konkret og individuel kreditværdighedsvurdering, hvor fremtidige forhold skal inddrages.
Disse regler er dog ikke så firkantede, at man kan regne på dem direkte. Der er i højere grad tale om vurdering, og der tages også hensyn til formueforhold.
Når du næste gang bruger en af bankernes boligberegnere, er der derfor god grund til at tage resultatet med et gran salt.
Beregneren kan give dig en indikation af, hvor du ligger.
Men bag det endelige svar ligger der en kreditvurdering, hvor banken skal navigere inden for en lang række krav, som i høj grad er blevet skærpet siden finanskrisen.
Du skal som udgangspunkt selv komme med mindst 5 procent og kunne betale omkostningerne ved købet. Du skal have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb, og banken kan se på dit historiske forbrug for at vurdere, om du rent faktisk kan leve med det budget, du får efter boligkøbet. Din gæld skal stå i et rimeligt forhold til din indkomst, og banken skal samtidig vurdere, om din økonomi er robust nok til at kunne håndtere en mere konservativ finansiering.
Det er altså ikke bare et spørgsmål om, hvor meget du tjener.
Det er et spørgsmål om, hvor meget gæld banken vurderer, at din økonomi kan bære – også hvis virkeligheden ikke udvikler sig helt så pænt, som boligberegneren antager.
Og det er måske den vigtigste forskel på at bruge en boligberegner på bankens hjemmeside og rent faktisk at få godkendt et boligkøb.
Jeg har lavet en beregner, der kan lave simuleringer omkring løn, opsparing, gældsfaktor og hvor dyrt du kan købe. Klik på knappen, hvis du vil prøve den:
Indlægget Hvor meget kan du egentlig købe bolig for? blev først udgivet på Hulemandens.
